Maximaal rendement: kiezen tussen zelfstandige of onzelfstandige verhuur

Als verhuurmakelaar in Rotterdam krijgt Riva vaak de vraag welke optie financieel aantrekkelijker is: het verhuren van zelfstandige woonruimte of het opdelen van een pand in zogenaamde onzelfstandige eenheden. Met de invoering van de Wet betaalbare huur is deze vraag nog relevanter geworden. Huurprijsregulering, fiscale behandeling en exploitatiekosten spelen allemaal een rol bij het bepalen van de rendabele strategie. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de benodigde vergunningen. In veel gemeenten, waaronder Rotterdam, is een omzettingsvergunning vereist voor verhuur aan drie of meer huurders. De keuze tussen zelfstandige of onzelfstandige verhuur hangt dus niet alleen af van rendement, maar ook van de beschikbaarheid van vergunningen.

Vergunningen voor verhuur

Voor verhuur aan drie of meer huurders in één woning is in veel gemeenten een omzettingsvergunning vereist, zo ook in Rotterdam. Dit betekent dat een woning formeel moet worden omgezet naar kamerverhuur voordat deze in onzelfstandige eenheden mag worden verhuurd. Gemeenten stellen hier vaak aanvullende eisen aan, zoals brandveiligheidsmaatregelen en minimale oppervlakte-eisen per kamer.

In Rotterdam geldt bijvoorbeeld dat er in bepaalde wijken een maximum geldt aan het aantal omzettingsvergunningen dat wordt verleend. Dit kan betekenen dat een verhuurder ondanks een geschikte woning geen vergunning krijgt en dus aangewezen is op zelfstandige verhuur. De keuze tussen zelfstandige en onzelfstandige verhuur wordt hierdoor niet alleen bepaald door financieel rendement, maar ook door de regelgeving in de betreffende gemeente.

Wat is het verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

Om een goede vergelijking te kunnen maken, is het belangrijk om eerst duidelijk te onderscheid te maken tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.

1. Zelfstandige woonruimte: Dit betreft woningen of appartementen met eigen essentiële voorzieningen. Hieronder valt onder andere een keuken, toilet en douche. Huurders hebben hierdoor volledige privacy en wonen zelfstandig zonder gedeelde ruimtes.
2. Onzelfstandige woonruimte: Dit zijn kamers binnen een grotere woning, waarbij huurders bepaalde voorzieningen zoals keuken en sanitair delen. Voorbeelden zijn studentenhuizen of gedeelde appartementen.

Huurprijsregulering en de invloed op verhuurprijzen

De Wet Betaalbare Huur heeft ervoor gezorgd dat veel middenhuurwoningen tegenwoordig onder de huurprijsregulering vallen, waardoor verhuurders niet langer een volledig vrije huurprijs kunnen bepalen. Dit heeft verschillende gevolgen voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes:

1. Zelfstandige woonruimte: Woningen met minder dan 186 WWS-punten vallen in het gereguleerde segment, waardoor de maximale huurprijs vastligt en verhuurders vaak minder huur kunnen vragen dan voorheen. Alleen woningen met een hoger aantal punten kunnen nog in de vrije sector worden verhuurd. Hier mogen verhuurders zelf de huurprijs bepalen en dit zorgt over het algemeen voor een hoger rendement.
2. Onzelfstandige woonruimte: De huurprijs van kamers wordt ook bepaald via het Woningwaarderingsstelsel, maar het puntenaantal per kamer is doorgaans gunstiger in verhouding tot de huurprijs. Dit maakt kamerverhuur vaak aantrekkelijker.

Daarnaast geldt dat de handhaving van de maximale huurprijs strikter is geworden, vooral bij zelfstandige woonruimtes. Gemeenten hebben nu de bevoegdheid om sancties op te leggen bij overtredingen. Als er dus een moment is om te (her)overwegen in welke vorm u uw woning wilt verhuren, is het nu.

Belastingen en fiscale voordelen

Naast huurprijsregulering spelen ook belastingen een belangrijke rol bij het bepalen van de meest rendabele verhuurstrategie.

1. Zelfstandige woonruimte: Verhuur valt meestal in box 3 van de inkomstenbelasting (vermogen), wat betekent dat huurinkomsten niet direct worden belast, maar er wel belasting wordt geheven over de WOZ-waarde van de woning. Bij langdurige verhuur van een woning waarin de verhuurder ooit zelf heeft gewoond, kan er recht zijn op hypotheekrenteaftrek.
2. Onzelfstandige woonruimte: Indien een verhuurder kamers verhuurt in een woning waar hij zelf woont, kan hij profiteren van de kamerverhuurvrijstelling. Dit betekent dat huurinkomsten tot € 6.324 per jaar (vastgesteld voor het jaar 2025) belastingvrij blijven. Net als zelfstandige woonruimte valt de verhuur van kamers meestal in box 3, maar doordat er meer huurders per pand zijn, kan het rendement per vierkante meter vaak hoger uitvallen.

Exploitatiekosten en rendement

Naast belastingen en huurprijsregulering zijn er ook exploitatiekosten die invloed hebben op de winstgevendheid van verhuur.

1. Zelfstandige woonruimte: Hebben over het algemeen hogere onderhouds- en servicekosten per woning, maar lagere beheerkosten doordat er minder huurders per pand zijn. Er is sprake van minder flexibiliteit in huurprijsbepaling door de Wet betaalbare huur.
2. Onzelfstandige woonruimte: Over het algemeen hogere opbrengst per vierkante meter omdat er meerdere huurders zijn. Er is meer beheerwerk door wisselende huurders en gedeelde voorzieningen, maar in de regel minder restricties op huurprijsbepaling. Daarnaast is het commercieel gezien interessant, omdat de vraag naar kamers in steden als Rotterdam erg hoog is. Een woning die geschikt is voor kamerverhuur zal vrijwel altijd verhuurd worden.

Wat is financieel voordeliger?

De keuze tussen zelfstandige en onzelfstandige verhuur hangt af van verschillende factoren, waaronder de locatie en de kenmerken van de woning. In Rotterdam, waar de vraag naar betaalbare woonruimte groot is, kan onzelfstandige verhuur aantrekkelijker zijn vanwege de hogere huuropbrengst per vierkante meter en de minder strikte regulering. Aan de andere kant biedt zelfstandige verhuur vaak meer stabiliteit en minder beheerlast.

Voor verhuurders die een maximaal rendement willen behalen zonder te veel in de beperkingen van de Wet Betaalbare Huur te vallen, kan het opdelen van woningen in onzelfstandige woonruimte een lucratief alternatief zijn. Echter, het vereist wel meer actieve betrokkenheid en beheer. Daarnaast is de keuze afhankelijk van de vergunningen die beschikbaar zijn. Heeft u een omzettingsvergunning en een geschikte woning, dan kan kamerverhuur een zeer rendabele optie zijn. Omdat iedere situatie uniek is, blijft persoonlijk advies de beste keuze.

Contact

Heeft u nog vragen over zelfstandige en onzelfstandige verhuur, of is er iets anders waar wij u mee kunnen helpen?

Neem contact met ons op door te mailen naar info@rivarentals.com.