Toekomst van box 3: Wat betekent dit voor vastgoedinvesteerders?

Uitstel in de invoering van de nieuwe box 3-wetgeving

Hoewel de bedoeling was dat het box 3-stelsel vanaf 2027 belasting zou heffen op basis van het werkelijke rendement, lijkt deze termijn wederom niet haalbaar. Onlangs heeft de Belastingdienst aangegeven dat het extra werk, onder andere veroorzaakt door een recente uitspraak van de Hoge Raad die de huidige herstelwetgeving als discriminerend beoordeelde, de invoering vertraagt. Dit uitstel zou de overheid jaarlijks €2 miljard kunnen kosten. Voor vastgoedinvesteerders betekent dit dat er onzekerheid blijft over wanneer en hoe de nieuwe regels daadwerkelijk in werking treden. Desalniettemin is het van belang om alvast na te denken over mogelijke aanpassingen in uw beleggingsstrategie.

Nieuwe belastingheffing in box 3

De ministerraad heeft een wetsvoorstel goedgekeurd waarin vanaf de invoeringsdatum – vermoedelijk nu na 2027 – belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement. Dit houdt in dat belastingplichtigen belasting betalen over zowel het directe rendement (zoals huurinkomsten) als het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van vastgoed). Staatssecretaris Van Rij benadrukt dat deze wijziging moet bijdragen aan een eerlijker belastingstelsel. Voor u als vastgoedinvesteerder houdt dit in dat u naast belasting over de huurinkomsten ook belasting gaat betalen over de jaarlijkse waardestijging van uw pand(en).

Direct rendement van onroerende zaken

Het directe rendement wordt belast afhankelijk van de verhuurstatus van het vastgoed, met drie categorieën:

1. Verhuurd voor minimaal 328 dagen

Vastgoed dat het grootste deel van het jaar verhuurd wordt, wordt belast over de ontvangen huurinkomsten met aftrek van onderhoudskosten.

2. Minder dan 328 dagen verhuurd

In dit geval worden de huurinkomsten minus onderhoudskosten belast, of de vastgoedbijtelling, afhankelijk van welke hoger uitvalt. Dit kan voor onzekerheid zorgen bij vastgoedbeleggers die hun pand niet het hele jaar door verhuurd krijgen.

3. Het hele jaar niet verhuurd

Hier geldt een vastgoedbijtelling van 2,65% over de WOZ-waarde zonder aftrek van onderhoudskosten. Dit kan de financiële druk op beleggers verhogen, zeker in een markt waar verhuur niet altijd gegarandeerd is.

Indirect rendement van onroerende zaken

Het indirecte rendement uit waardestijgingen wordt belast via een vermogenswinstbelasting. Dit houdt in dat u als belegger bij verkoop belasting betaalt over de gerealiseerde winst. Kosten voor verbeteringen kunnen alleen worden verrekend bij daadwerkelijke winst, wat kan betekenen dat u mogelijk meer belasting betaalt dan verwacht, vooral omdat kosten voor renovatie of uitbreiding pas achteraf aftrekbaar zijn.

Belangrijke grenzen

De wet introduceert enkele belangrijke variabelen:

1. Heffingsvrij inkomen: € 1.250

Voor kleinere beleggers is er een heffingsvrij bedrag van €1.250, hoewel deze grens voor veel vastgoedbeleggers snel wordt overschreden.

2. Verliesdrempel: € 500

Verliezen zijn alleen verrekenbaar bij een drempel van €500, wat betekent dat kleinere verliezen niet gecompenseerd kunnen worden, iets wat de financiële positie van investeerders kan verzwakken.

3. Belastingtarief: 36%

Het belastingtarief van 36% is aanzienlijk en kan een grote impact hebben op het rendement van vastgoedbeleggers. In combinatie met belastingheffing op zowel directe als indirecte rendementen kan de totale belastingdruk oplopen.

Gevolgen voor vastgoedinvesteerders

Hoewel de invoering van het nieuwe box 3-stelsel door de vertraging nog even op zich laat wachten, blijft het belangrijk om de mogelijke gevolgen te begrijpen. De nieuwe regels kunnen betekenen dat u als investeerder meer belasting gaat betalen over zowel huurinkomsten als waardeontwikkeling, wat de netto-opbrengst van uw beleggingen verlaagt. De introductie van complexe categorieën op basis van verhuurstatus en de daarbij behorende belastingregels vraagt ook om een strakkere administratie, wat extra tijd en kosten met zich mee kan brengen.

Hoe nu verder?

De belastingdruk op vastgoed wordt door de nieuwe box 3-wetgeving en andere recente maatregelen, zoals de Wet Betaalbare Huur, flink verhoogd. Dit zou kunnen betekenen dat het rendement op investeringen in verhuurd vastgoed vermindert, vooral in de gereguleerde sector. In dat geval kunnen investeerders overwegen om te verkopen en te herinvesteren in vastgoed binnen de vrije sector, waar de huurprijzen volgens recente gegevens van Pararius blijven stijgen. De overdrachtsbelasting voor beleggers is bovendien verlaagd naar 8%, wat een herinvestering in de vrije sector aantrekkelijker kan maken.

Een andere optie is investeren in vastgoed in het buitenland, zoals Spanje. Hoewel ook daar belasting over huurinkomsten betaald moet worden, ligt het tarief vaak lager dan de geplande 36% in Nederland. Investeren via een BV in Nederland kan eveneens een mogelijkheid zijn, al zijn hier ook administratieve kosten en mogelijke nadelen aan verbonden.

Kortom, er is geen eenduidige oplossing; elke situatie is uniek. Wij adviseren u daarom om met uw accountant uw persoonlijke situatie grondig te bespreken. Wij schetsen hier enkele opties, maar uiteindelijk moet de keuze goed aansluiten op uw specifieke financiële situatie, persoonlijke voorkeuren en toekomstplannen. Riva staat klaar om met u mee te denken en u te ondersteunen bij het maken van een weloverwogen keuze.

Contact

Heeft u vragen over de nieuwe belastingregels of wilt u ondersteuning bij uw investeringsstrategie? Neem gerust contact met ons op via info@rivarentals.com.