Puntensysteem huurwoning Rotterdam

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft bepaald dat de puntentelling voor zelfstandige woonruimte is gewijzigd. De Woz-waarde en het Energielabel spelen een grote rol. Bij Riva Rentals merken wij dat veel verhuurmakelaars en verhuurders niet op de hoogte zijn van deze regels, waardoor ze later in de problemen kunnen komen en niet meer het gewenste rendement behalen. Als belegger zijnde wilt u dit risico niet lopen en daarom is het altijd te adviseren om op voorhand één van onze makelaars uit te nodigen voordat het Woonteam bij u voor de deur staat!

Hieronder leest u meer over het puntensysteem en de wetswijziging.

De hamvraag: Puntenwoning of vrije sector?

Het puntensysteem bepaalt wat de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Een aantal onderdelen van het waarderingsstelsel voor de puntentelling is vervallen en de WOZ-waarde is belangrijker geworden in de waardering. Het gaat onder meer om de volgende wijzigingen.

• een woning krijgt geen punten meer voor de woonomgeving en ook geen aftrekpunten voor hinderlijke situaties;
• de woonvorm is vervallen en alleen bepalend voor het aantal punten voor de energieprestatie;
• de waardering voor woningen gelegen in een schaarstegebied vervalt;
• de WOZ-waarde bepaalt gemiddeld 25% van de waardering. De oppervlakte van de woning is bepalend voor het aantal punten. In Rotterdam wordt de WOZ-waarde over het algemeen zeer laag gewaardeerd. Dit is prettig voor de belastingbetaler, maar nadelig voor de investeerder. 

Als verhuurder of belegger zijnde is het erg belangrijk dat u op de hoogte bent van onderhavige wijziging! 

Berekening punten voor de WOZ-waarde

Omdat het berekenen van de punten er niet makkelijker op is geworden heeft Riva Rentals een voordelige Quickscan-service ontwikkelt speciaal voor verhuurders en investeerders welke op het punt staan om een woning te kopen om vervolgens te laten verhuren. 

Toch willen we u graag uitleggen hoe zo'n berekening in zijn werk gaat:

Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt.
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt.

Voorbeeld

WOZ-waarde is € 150.000 en woningoppervlakte is 70 m2.
150.000/7.900 = 18,99 punten
150.000/70/120 = 17,86 punten
Totaal = 36,85 punten
Na afronding = 37

Bij deze berekening gelden 3 regels:

• U rekent altijd met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000.
• Bij een nieuwbouwwoning geldt de WOZ-waarde na oplevering. Als de WOZ-beschikking nog uitging van een woning in aanbouw moet u uitgaan van het taxatieverslag van de gemeente. U hanteert dan de eindwaarde van de woning en de grondwaarde uit dat taxatieverslag.
• De laagste uitkomst is altijd 40 als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen en de woning is gebouwd in de periode 2015-2019.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.900 en € 120) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld. Naast de WOZ-waarde zijn er nog andere onderdelen die meetellen in de berekening van het aantal punten. Denk aan oppervlakte van de woning en energielabel. Ook als een woning een monument is, telt dit mee. Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning per 1 oktober 2015 aan de huurder door te geven. U kunt zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Alleen huurverhoging bij nieuwe contracten

Het nieuwe puntensysteem kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot het optrekken van de huur tot de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.

Bij bestaande huurcontracten leidt het nieuwe puntensysteem per 1 oktober 2015 niet tot een extra huurverhoging. De huur kan per 1 oktober 2015 wel worden verhoogd als de huurprijs in juli 2015 niet was verhoogd vanwege de punten.

Geen puntensysteem bij geliberaliseerd huurcontract

Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten in de vrije sector waarbij de maandelijkse huur op de begindatum hoger is dan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens in 2019 is € 720,42. Dat betekent dat huurcontracten die in 2019 ingaan met een aanvangshuurprijs boven € 720,42 per maand, geliberaliseerd zijn.

Vragen over de WOZ-waarde van uw woning in Rotterdam?

Vragen over de WOZ-waarde van uw woning in Rotterdam kunt u stellen aan uw gemeente. De Waarderingskamer controleert of gemeenten de Wet WOZ goed uitvoeren. Informatie daarover vindt u op de site van de Waarderingskamer. Hier leest u bijvoorbeeld dat de gemeente de WOZ-waarde op de normale wijze moet bepalen. Ook leest u hoe de huurder de WOZ-waarde kan ontvangen van de gemeente. Tegenwoordig is de WOZ-waarde van uw woning makkelijk te vinden op www.wozwaardeloket.nl.

Huurprijscheck voor uw woning in Rotterdam

Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie kunt u ook een goede inschatting krijgen van de maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte. Voor de berekening van het puntenaantal beantwoordt u diverse vragen over onder meer oppervlakte, voorzieningen en verwarming. Als resultaat ziet u hoeveel punten dit oplevert. Het puntentotaal bepaalt de maximale (kale) huurprijs die wettelijk is toegestaan voor de woning. Een hogere huurprijs mag de verhuurder niet vragen, een lagere huurprijs wel.

De Huurprijscheck is een hulpmiddel dat is ontwikkeld in samenwerking met de Nederlandse Woonbond (de landelijke belangenvereniging van huurders) en Vastgoed Belang (vereniging van particuliere beleggers in vastgoed).

Quickscan door Riva Rentals

Zoals aangegeven kunnen wij ook voor berekenen of uw woning in de vrije sector valt en of dit anders met een aantal ingrepen te realiseren valt. 

Rechten van de huurder m.b.t. de huurprijs van de woning

Als de huurder aanspraak wilt maken op een huurverlaging dan kan dat alleen binnen de eerste zes maanden van de huurovereenkomst. Dit is alleen om de beginhuur te laten checken.

Wet geldt ook voor expats

Veel verhuurders denken dat het woningwaarderingsysteem alleen geldt voor particuliere huurders en niet voor expats. Echter, het betreft het huurrecht woonruimte en dat geldt ook voor expats of internationale studenten.

Hulp nodig van één van onze verhuurmakelaars?

Wilt u meer informatie omtrent de waardering van uw woning of wilt u dat wij langskomen voor een Quickscan? Graag helpen wij u hiermee en komt één van onze verhuurmakelaars van Riva Rentals bij u langs om de situatie ter plaatse te bekijken. Als professionele verhuurder van woningen is het erg belangrijk dat u weet of uw woningen in de vrije sector vallen.

Ook voor overige vragen over het verhuren van uw woning in Rotterdam staan wij u graag vrijblijvend te woord.