Terugblik op 2023!

Sinds de stijging van de rente in 2022 en de invloed van de politiek op de vastgoedmarkt in 2023, is er in een korte tijd een hoop veranderd. Waar voorheen alles in de lift zat en vastgoed met de dag meer waard werd, is de situatie nu wel anders. Door de verhoging van de hypotheekrente kunnen zowel particulieren als beleggers minder lenen voor hun vastgoed. Deze krappere bestedingsruimte heeft tot gevolg dat de marktwaarde van vastgoed wordt gedrukt. Daarbij komt dat de onzekerheid in de markt, welke wordt veroorzaakt door een wispelturige overheid, zorgt voor minder transformaties en minder nieuwbouwprojecten. Dit negatieve effect is niet alleen terug te zien in de terugval van het aantal nieuwbouwprojecten dat op de planning staat, maar ook in de waarde van verhuurd vastgoed. De plannen voor het reguleren van de middenhuur zorgen ervoor dat veel beleggers niet meer uit zullen komen met hun rendement en de loan-to-value. Als gevolg hiervan zijn beleggers uit voorzorg woningen, die mogelijk gereguleerd gaan worden, gaan uitponden. Beleggers kiezen eieren voor hun geld en verleggen hun focus naar andere markten, zoals het hogere segment, vastgoed in het buitenland, of zelfs buiten het vastgoed.

Maar niet alles is kommer en kwel. Hoewel de markt met uitdagingen te maken heeft zien wij voor nu en de toekomst genoeg mogelijkheden en kansen voor woningverhuur. Het is belangrijk om een duidelijke strategie te kiezen en hier kunnen wij uiteraard goed bij helpen. Vastgoed is en blijft een ontzettend schaars product binnen Nederland. De vraag naar woningen, en voornamelijk huurwoningen, zal flink stijgen. Dit betekent op korte termijn meer huurpenningen en op de langere termijn een waardestijging van vastgoed in verhuurde staat. In een volgende blog staan wij uitgebreid stil met de verwachtingen voor komend jaar. Waar liggen de kansen en waar vallen mogelijk te klappen? Voordat we hierop ingaan, willen wij eerst stilstaan bij de belangrijkste gebeurtenissen en veranderingen van afgelopen jaar.

Uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten

De eerste gebeurtenis, die u vast niet zal zijn ontgaan, is het instemmen met het Wetsvoorstel vaste huurcontracten. Deze wet heeft als doel huurders beter te beschermen en zal in werking treden op 1 juli 2024. De essentie van het wetsvoorstel is dat het niet meer is toegestaan om huurovereenkomsten van beperkte duur aan te gaan. Echter wordt er binnen deze wet een uitzondering gemaakt voor specifieke groepen woningzoekenden. Dit wordt het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’ genoemd. Voor de verhuurder houdt dit in dat er nog steeds een tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd mag aan worden gegaan met de mensen die onder de uitzonderingen vallen. Om die reden kan het, voor u als verhuurder, het geval zijn dat deze wet minder ingrijpend kan uitpakken dan verwacht. 

Lees in deze blog alles over de Wet vaste huurcontracten, de uitzonderingen die worden gemaakt en het advies van Riva Rentals.

Verhogen liberalisatiegrens huurwoningen

Per 1 januari 2024 wordt verwacht dat er een significante verschuiving plaats zal vinden met betrekking tot de liberalisatiegrens voor huurwoningen. Deze grens bepaalt of een woning als geliberaliseerd wordt beschouwd of onder de sociale sector valt. Woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) in punten boven deze grens uitkomen, worden als geliberaliseerd beschouwd. Dit houdt in dat de verhuurder meer vrijheid heeft bij zowel de voorwaarden van het huurcontract, als bij het bepalen van de huurprijs. Dit resulteert doorgaans in hogere huurprijzen dan in het sociale huursegment.

In 2023 lag de wettelijk vastgestelde liberalisatiegrens op 136 punten. Dit staat in het woningwaarderingsstelsel gelijk aan een maximaal te vragen huurprijs van €808,06. Hoewel de officiële bekendmaking nog moet plaatsvinden, wijzen recente signalen erop dat de liberalisatiegrens in 2024 zal stijgen naar €879,66. In punten houdt dit een stijging in van 136 naar 148 punten. Dit betekent dat woningen die voorheen als geliberaliseerd werden beschouwd met 136 punten, in het komende jaar maar liefst 148 punten nodig zullen hebben. Dit kan gevolgen met zich meebrengen, aangezien woningen bij de jaarwisseling mogelijk in de sociale sector terechtkomen.

Daarnaast heeft demissionair minister de Jonge de hoogte van dit aantal punten opgenomen in het Wetsvoorstel betaalbare huur. Naar eigen woorden heeft dit voorstel het doel huurders te beschermen tegen excessief hoge huurprijzen. Hierbij is speciale aandacht voor het reguleren van de huurprijzen van zogenaamde middenhuurwoningen. Het wetsvoorstel stelt voor de liberalisatiegrens te verhogen naar 187 WWS-punten. Met deze invoering wordt verwacht dat ongeveer 157.000 huurwoningen straks een maximale huurprijs hebben die lager is dan de momenteel overeengekomen huurprijs tussen huurder en verhuurder. Dit specifieke onderdeel van de Wet betaalbare huur kan grote impact hebben op verhuurders.

Voor ieder probleem zijn oplossingen te vinden. Daarom kijken wij graag met u mee naar hoe uw situatie kan veranderen als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving. Lees hierover meer via deze link en aarzel niet om contact met ons op te nemen. Onze vastgoedspecialisten staan graag voor u klaar.

Box 3 en de overbruggingsregeling

Het afgelopen jaar bracht flinke veranderingen in de belastingregels voor vastgoedeigenaren met zich mee. In 2023 vond een herziening van de vermogensbelasting in Box 3 plaats. De belastinghervormingen brachten zowel uitdagingen als kansen met zich mee, waarbij vastgoedbeleggers hun strategieën moesten heroverwegen als gevolg van veranderende regelgeving.

Nu we terugkijken op dit jaar, is het belangrijk om te weten dat er meer veranderingen aankomen. Op dit moment is er sprake van een tijdelijke overbruggingsregeling die van kracht blijft tot er definitief nieuwe regels voor belasting op vermogen worden ingevoerd. Echter geven juristen aan dat de overbruggingsregeling een discussiepunt is op wettelijk vlak. Het is dus de vraag hoe deze regeling en hervorming eruit gaan zien in de toekomst. Natuurlijk houdt Riva u op de hoogte zodra hier meer over bekend is.

Inwerkingtreding Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Dit houdt in dat de Nederlandse overheid de verhuurder wettelijk verantwoordelijk stelt voor een veilige en comfortabele woonsituatie van de huurder. Indien u verhuurt via Riva, kunt u ervanuit gaan dat wij (potentiële) huurders werven en selecteren conform de huidige wet- en regelgeving. Op dit vlak hoeft u zich dus zeker geen zorgen te maken om de Wet goed verhuurderschap. Lees in deze blog over de mogelijkheden voor u als verhuurder en lees hoe Riva alle punten uit de Wet goed verhuurderschap voor u uit handen kunnen nemen.

Dit zijn de 7 punten die zijn opgenomen in de Wet goed verhuurderschap:

1. Niet discrimineren tijdens de selectieprocedure
2. Werk met een schriftelijke huurovereenkomst
3. Vraag een waarborgsom van maximaal 2 maanden huur
4. Informeer de huurder goed
5. Niet intimideren
6. Houdt u aan de regels rondom servicekosten

Om ervoor te zorgen dat deze regels worden nageleefd, is er een online meldpunt geopend op de website van de Gemeente Rotterdam. Hier kunnen huurders of woningzoekenden een melding doen van wangedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars. Hier kunnen ook meldingen worden gedaan van achterstallig onderhoud. Zorg dus voor goede communicatie met Riva of met uw huurder, afhankelijk van het pakket waar u voor heeft gekozen.

Politiek en vastgoed

De verkiezingen van 2023 hebben een hoop teweeg gebracht. Zo ook in de vastgoedwereld. Het nieuw te formeren kabinet zal beslissen over de vele maatregelen die op de plank liggen. De woningnood is sinds lange tijd niet meer zo hoog geweest en deze krapte raakt meerdere disciplines binnen de politiek. Denk hierbij aan migratie, klimaat, stikstof etc. Vanwege deze nood en relevantie is de woningmarkt een van de belangrijkste speerpunten voor bijna alle politieke partijen voor de aankomende verkiezingen. In deze fase van de formatie is er nog steeds een hoop onduidelijk.

In deze blog hebben wij u een overzicht gegeven van hoe de grootste politieke partijen in de wedstrijd staan op het gebied van vastgoed. Nu de verkiezingen achter de rug zijn, is het de vraag in welke vorm er geregeerd gaat worden. Dit zal van grote invloed zijn op de plannen die daadwerkelijk doorgevoerd gaan worden op de vastgoedmarkt. Dat er veranderingen gaan plaatsvinden is een feit. Laat u om die reden goed informeren en neem bij vragen gerust contact met ons op.

Actief in Spanje

Door de veranderende vastgoedmarkt in Nederland, zijn wij ook dit jaar namens onze klanten erg actief geweest met het aankopen van beleggingen aan de Costa del Sol. Sommige klanten hebben ervoor gekozen om risicovolle woningen via ons te verkopen. Dit zijn woningen met onvoldoende punten in het woningwaarderingsstelsel, waardoor deze niet boven de liberalisatiegrens uitkomen. In dit geval zal een huurprijs conform het WWS-puntenstelsel onvoldoende rendement opleveren, waardoor verkoop een logische uitkomst is. Spanje biedt in veel gevallen een goed en zonnig alternatief. In dit gebied kunnen woningen nog redelijk scherp worden aangekocht en leveren hoge huurprijzen op. In Spanje wordt niet gewerkt met een puntenstelsel, waardoor men altijd marktconform mag verhuren. Daarbij komt dat Spaans vastgoed enorm in de lift zit. De vraag overtreft op dit moment het aanbod, wat zorgt voor een waardestijging op de korte termijn.

In deze blog leest u hoe wij meerdere investeerders hebben geholpen bij de aanschaf van nieuwbouwprojecten. Ook nieuwsgierig geworden naar investeren in Spanje? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen en wij kijken vrijblijvend mee met uw situatie.

Op naar 2024

Zoals aangegeven, kunt u binnenkort meer lezen over onze visie en adviezen voor volgend jaar. De vastgoedmarkt heeft het afgelopen jaar een hoop te verduren gehad. Voor woningeigenaren is het belangrijk een goede persoonlijke strategie te bepalen voor komend jaar, met inachtneming van mogelijke nieuwe regelgeving en veranderingen in het belastingstelsel. Toch zien wij nieuwe kansen voor het komende jaar waar wij u graag in willen meenemen!